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雅居乐“闯”债关

时间:2022-02-25 09:43 来源:未知 作者:admin 点击:
html模版雅居乐“闯”债关

经济观察报 记者 田国宝2月10日上午9点47分,“20番雅01”经纪商发生一笔80元的报卖,与最新面值相比折价20%。该笔债券发行人为广州番禺雅居乐房地产开发有限公司,票面利率为6.2%,将于2022年7月13日到期。

同一天,雅居乐及旗下公司发行的“20番雅02”的经纪商报价为65元,折价35%;“20番雅1A”的经纪商报价为60元,折价40%。最新成交价显示,“20番雅01”是59.5元,“20番雅02”是50.8元。

2022年以来,雅居乐发行的信用债价格波动较大,截至2月10日,年内到期美元债价格呈现不同幅度的上涨,价格在70美分以上;而远期美元债则有7%-13%的跌幅,净价保持在45美分以下。

一位雅居乐的境外投资人告诉经济观察报,2021年下半年以来,雅居乐面临着较大的偿债压力,“但公司的偿债意愿比较强烈,所以表现在债券市场上,就是近期到期的债券价格高,远期的价格低”。

根据DM数据,2022年上半年,雅居乐信用债及ABS到期规模在73亿元左右,实际上,在雅居乐的有息负债中,债券占比相对较低。2021年半年报显示,截至2021年6月底,雅居乐979亿元的有息负债中,债券占比为18%左右。

为了避免债务违约,雅居乐一方面通过发债、配股及出售资产等方式筹集资金;另一方面也积极与以银团为首的金融机构洽谈展期。“机构对雅居乐评价相对正面,虽然他们确实压力很大。”上述投资人表示。

闯关

截至2月10日下午14时,雅居乐发行的2022年3月7到期的4.77亿美元票据,净价是93.65美分,与一周前相比上涨了8%左右,在最近的一个月内,这只美元债涨幅超过34%。

多个雅居乐境外债的投资人判断,按照最近一个月这笔美元债行情表现,交换要约和违约的可能性较低,“距离兑付一个月左右时间,价格保持上涨,说明已经在和投资人沟通兑付的可能性,或者兑付资金已经接近到位”,上述境外债投资人判断。

但6个月到一年到期的两笔美元债,价格保持在60美分左右,一年期以上到期的美元债价格均在40美分左右。这意味投资人对未来雅居乐的偿债能力还持有保留意见,他们还在观察下一步宏观、金融、市场等方面的走向,以及雅居乐自身资金回流效果。

1月17日,标普将雅居乐长期发行评级下调至B+,展望为负面。标普认为,未来一年内雅居乐有相当大的到期债务,由于再融资选择有限,出售资产和销售产生的现金流低于预期,雅居乐的流动性可能在未来12个月进一步恶化,还款压力正在增加。

1月18日,穆迪也将雅居乐的评级下调至B1,展望为负面。穆迪认为,降级反映了雅居乐再融资风险的增加,因为未来6-12个月债务到期规模相当可观,获取资金受到限制,短期内不太可能恢复。

一位雅居乐境外债权人告诉经济观察报,标普和穆迪下调评级后,触发雅居乐部分境外私募提前还款机制,但是最后经过协商,雅居乐通过追加抵押物化解了这一风险,避免了由此导致的集中兑付。

多个境外投资人表示,雅居乐数笔境外银团贷款合计规模在15亿美元左右,借款人包括汇丰银行、恒生银行、法国兴业银行及建银亚洲等机构。这些机构为雅居乐长期境外融资合作伙伴。

上述雅居乐境外投资人告诉经济观察报,2022年以来,雅居乐已经通过出售资产等方式集齐了相关资金,以兑付3月7日到期的4.77亿美元票据,这也是近期雅居乐美元债出现较大幅度上涨的主要原因之一。

根据雅居乐公告,1月12日、19日和28日,雅居乐先后出售5家环保公司,总交易对价11.29亿元;其中8亿元为现金支付,另外3.29亿元为股东贷款,这一交易为雅居乐带来1.26亿元利润。

1月21日,凯发k8官网手机版app下载,雅居乐将广州亚运城项目26.66%股份出售给中海地产,交易对价18.44亿元;1月28日,雅居乐再次将三个地产项目出售给中海宏洋,合计交易对价10亿元。

上述雅居乐海外债权人表示,虽然通过一系列资产处置解决即期的部分债务,但雅居乐年内到期规模相对较大,主要因为销售、处置资产和再融资存在不确定性,年内仍面临不小的偿债压力。

负债压力

DM数据显示,截至2月10日,雅居乐存量美元债余额50.34亿元,包括19亿美元的永续债以及31.34亿美元的债券,其中有一笔为2021年底成功发行的24.18亿港元的可交换债券。

2022年,雅居乐有3笔美元债到期,合计规模10.77亿美元。最早一笔将于3月7日到期,余额为4.77亿美元;还有一笔2亿美元的票据将于8月14日到期;另有一笔4亿美元票据将于8月31日到期。

在境内,雅居乐控股及旗下公司目前的存量债券有7笔,其中有5笔为私募债,存量余额为111.53亿元。2022年到期的有两笔合计30亿元到期,分别为7月13日和10月19日到期。

此外,雅居乐还有两笔存量ABS,合计规模12.54亿元,均将于近期到期。其中一笔4.3亿元将于2月28日到期,另一笔8.24亿元的将于3月11日到期。

综合来看,雅居乐境内债、境外债、永续债及ABS存量规模大约在445亿元(美元与人民币按2月10日汇率计算,下同)左右,2022年到期规模为111亿元。

上半年雅居乐到期的一笔美元债和两笔ABS主要集中在2月底和3月初,合计规模为42.88亿元;下半年到期的有4笔,合计规模68.17亿元,其中8月两笔美元债到期规模达38亿元,7月和10月各有15亿元境内债到期。

2021年半年报显示,雅居乐有息负债为979亿元,其中银行及其他借款678.4亿元,占比69.3%;债券规模为175.9亿元,占比18%;ABS规模124.7亿元,占比12.7%。债券和ABS合计占比在30%左右。除979亿元的有息负债外,雅居乐还有4笔合计19亿美元的永续债,在2021年的半年报中体现为130亿元。

同期,雅居乐的现金及现金等价物余额为465.12亿元,对到期债务覆盖比例为1.2左右。但由于2021年9月以来,地方政府监管部门加强预售资金监管,多数房企的预售资金提取出现困难。

与2020年底相比,2021年上半年雅居乐现金增加46亿元,但是经营性现金流净额仅贡献了8亿元,投资性现金流净流出90亿元,筹资性现金流增加136亿元。

从筹资现金的来源来看,2021年上半年,雅居乐借款152亿元,偿还贷款222亿元,借款净增的现金只有30亿元。有106亿元来自为非控股股东注资,这部分主要为永续债和配股所得,另有53亿元来自项目少数股东垫款。

偿债努力

对房企来说,现金流来源不外乎销售、融资和资产处置三个主要渠道。

截至2021年6月底,雅居乐的土储建筑面积为5295万平方米,与2020年底相比有所减少,但高于2019年底的规模。

2018年-2021年,雅居乐新增土储建筑面积分别为1179.2万平方米、920.6万平方米、781.5万平方米和300.2万平方米。同期销售面积分别为797.9万平方米、891.1万平方米、1025万平方米和972万平方米。

由于2021年拿地减少,拿地面积与销售面积之间有670万平方米的缺口,预计2021年底雅居乐的土储将进一步减少,加上2022年继续拿地的可能性较小,由此2022年可供销售的面积也有较大可能减少。

标普认为,随着海南旺季结束,雅居乐的销售可能从第二季度有所放缓,2022年雅居乐有2000亿元-2300亿元的可售货值,按照50%-55%的去化率,预计全年销售额将降至1200亿-1300亿元左右,回款率在79%-81%。

由于当前预售资金监管尚未实质性放松,开发商实际可动用的销售金额较为有限。标普认为,正在进行的资产处置计划可能会弥补预售回款带来的资金缺口,但由于存在诸多不确定性,空间正在变小。

房地产业务之外,雅居乐还拥有环保、物业和代建等多元化业务。根据标普预测,2022年雅居乐通过处置资产可以获得100亿元到110亿元的收入。根据公告,2022年1月,雅居乐先后通过出售地产项目和环保业务变现40.13亿元。

此外,雅居乐还拥有位于香港的地产项目以及雅生活等上市公司股份,这些资产价值在110亿元到130亿元。据接近雅居乐人士透露,根据实际偿债情况,这些资产随时可以进行变现。

实际上,2021年雅居乐通过出售雅生活股权和出售14项非核心资产累计变现67.7亿元;此外,雅居乐还通过配股、发债等方面筹集超过百亿的资金。

不过,标普在评级报告中指出,表外负债可能导致雅居乐现金更快枯竭,削弱流动性的状况超出预期。也就是说,隐藏在财报之外的负债会进一步削弱雅居乐的偿债能力,使得前景变得更加不确定。

上述境外债权人表示,雅居乐存在少量表外负债,他所在机构即有一定存量余额,但整体表外规模不能确定,“但是雅居乐也有一些表外的资产,对公司本身偿债不会造成太大额外影响”。

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